Consejos para poner a punto el apartamento para el alquiler vacacional

Habitación doble del apartamento Moritz, de Donostia, acondicionada ad hoc para el alquiler. Antes era la habitación de un niño de 3 años.

La puesta a punto de un apartamento destinado a alquiler vacacional puede ser tan complicada como uno quiera. Y dependerá en gran medida de cómo esté el inmueble en cuestión.

Si vas a trabajar con una empresa intermediaria de las que se ocupan de todo, seguramente ya te habrán dado pautas de qué mejoras hacer y qué cosas dejar tal cual. Si vas por tu cuenta, tira de sentido común.

Para empezar, si pretendes alquilar tu piso a viajeros, deberá estar en muy buenas condiciones. Si no nuevo, sí recién reformado o actualizado.

Vayamos por partes:

Primero.- Analiza el espacio que tienes y piensa si tienes que readaptarlo. Por ejemplo, cuando yo puse mi piso en alquiler, el principal consejo que me dieron en la agencia fue reconvertir la habitación de mi hijo en una habitación doble con dos camas. ¿Y porqué no una cama doble? Me explicaron que habiendo ya una habitación principal con cama doble, la segunda habitación daría más juego siendo con dos camas simples que pudieran juntarse o separarse a conveniencia. Les hice caso.

Segundo.- Vacía la casa por completo de tus cosas, y deja solo lo que realmente tenga una función y un porqué. Una vez vacía, piensa si necesita una mano de pintura. Quizá merezca la pena.

Tercero.- Haz una lista de tareas (te dejo una lista real, a modo de ejemplo).  Es decir, anota todo lo que necesitas hacer para poner el apartamento a punto. Ponlo todo, no solo lo que tienes que comprar, también lo que tienes que hacer, pedir, reubicar, buscar…

Una de las tareas para acondicionar el apartamento Moritz, de Donostia, fue cambiar de sitio un radiador a fin de dejar espacio libre para el armario ropero. En la imagen, el lugar original.

Después, con el radiador cambiado para colocar el armario. Afortunadamente, en la nueva pared también se habían instalado enchufes para circuito de calefacción, en previsión de un posible cambio futuro. Y fue justo lo que ocurrió, que se cambió de sitio.

Cuarto.- Asigna fecha a cada una de las tareas que has listado. Es la única manera de que la puesta a punto no se alargue hasta el infinito y más allá…

Quinto.- Seguramente en tu lista de tareas habrás anotado comprar cosas. Haz aparte la lista de cosas a comprar, y márcate un presupuesto. Esta parte suele ser la más complicada. Por ejemplo, yo te aconsejo comprar todo el menaje de cocina nuevo, nuevito, nuevo. Y a lo mejor te estás echando las manos a la cabeza y dirás: “pero si es para alquilar la casa, no es para mí..” Pues por eso mismo. Esto es un negocio que requiere de una pequeña inversión. Tus clientes tienen que disfrutar de esa sensación de máximo confort, de que todo es perfecto, que no falta nada. No te puedes arriesgar a que bajen de la nube por un tenedor viejo o un cuchillo que no corta. No merece la pena!

Sexto.- Empieza con el plan, y trata de no desviarte de él, pero si debes hacerlo, tampoco te agobies. Lo readaptas y ya está. Lo más importante es tener la casa a punto para hacer las fotos. Una vez hechas, ya puedes anunciar el inmueble, y hasta que entren las primeras reservas, aún estarás a tiempo de ultimar cosas que en las fotos no se ven, como por ejemplo, comprar todo el menaje nuevo, los pequeños electrodomésticos, la tabla de planchar, etc.

Séptimo.- Anula todo lo que pueda ser fuente de problemas. Por ejemplo, si la vivienda tiene alarma, tendrás que desactivarla. Si tienes hilo musical o vas a dejar un equipo de música en el apartamento, te aconsejo pedir a un técnico que lo manipule para ponerle un tope al volumen, y asegurarte así de que no molestarán a lo vecinos.

Octavo.- Cuando ya esté lo básico hecho, repasa la casa y mira si la puedes mejorar con algún detalle decorativo que aporte tu toque personal. Piensa en cosas que no sean delicadas y que no recarguen la estancia. Se trata de mejorar, no empeorar… Quizá un cuadro, un florero con flores artificiales, un paragüero, unos sujetalibros…

Seguro que te queda un apartamento precioso. Pero recuerda, si por tu cuenta no consigues darle un punto acogedor, pide ayuda a alguien de tu entorno a quien se le de bien la decoración, o acude a un profesional.

¡Hasta pronto!

El alquiler vacacional sigue en un limbo legal en muchos casos

En algunas CC.AA la normativa aún está en fase de desarrollo, por lo que continúa la polémica entre propietarios y hoteleros.

En junio de 2015 El País se preguntaba en un artículo ¿Es legal alquilar la vivienda propia unos días a un viajero?, y todavía hoy la respuesta no está clara, porque, en realidad, cada Comunidad Autónoma tiene su propia normativa, y en muchos casos, se trata de leyes incompletas en fase de modificación o ampliación, por lo que a menudo uno no sabe a qué atenerse.

En el caso de Euskadi, se espera que en primavera de este año salga la nueva Ley de Turismo del Gobierno Vasco, que incluirá los casos de arrendamientos de pisos o habitaciones de particulares a turistas, hasta ahora no contemplados en ninguna normativa, ya que la existente, el Decreto núm. 198/2013, de 16 de abril, se refiere a alquileres de apartamentos turísticos “que se destinan de forma profesional y habitual a proporcionar alojamiento temporal sin constituir cambio de residencia para la persona alojada”, y por tanto, no recoge los casos de particulares que, de forma no profesional ni habitual, alquilan un apartamento o una habitación directamente al turista.

Por ir avanzando mientras se redacta la nueva Ley de Turismo, y con idea de sacar a la luz esas viviendas para regularizarlas, el Gobierno Vasco puso en marcha en febrero de 2015 el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi, en el se han ido inscribiendo empresas y particulares que quieren moverse en un marco de legalidad.

Aunque la inscripción es obligatoria desde el pasado 13 de febrero, y exige a los inscritos hacer público y visible su número de registro en sus ofertas, hasta el momento sobre todo se están apuntando empresas que ya operaban de forma legal, porque los otros, los propietarios que alquilan su vivienda o habitación de forma directa y sin estar este servicio regulado como actividad económica, tienen a su favor que, se registren o no, de momento no se pueden tomar medidas legales contra ellos, hasta que salga la nueva ley.

Entre tanto, tal como se explica en el artículo de El Diario Vasco titulado Competencia carga contra la ley vasca que regula los pisos turísticos, en agosto de 2015 la Autoridad Vasca de la Competencia pidió al Gobierno Vasco que revisara el Anteproyecto de la Ley de Turismo, al encontrar en él “importantes barreras de entrada al mercado turístico para nuevos operadores”, aludiendo entre otras cosas a la obligatoriedad de inscribirse en el mencionado registro.

El Gobierno Vasco, aunque tachó de irresponsable a la AVC por no haber hecho sus alegaciones a tiempo, se comprometió a estudiar los planteamientos de Competencia.

En conclusión, todavía hay que esperar a que salga la Ley de Turismo para ver en qué queda todo. Pero de momento los pisos gestionados por empresas deben cumplir escrupulosamente la ley, mientras que los particulares que alquilan su vivienda propia directamente, aún pueden aprovechar unas semanas o meses su situación de alegalidad.

Si te interesa conocer la normativa de otra comunidad autónoma diferente de Euskadi, consulta el apartado normativa de la web de FEVITUR (Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos).

Por cierto, en el post anterior os dije que en mi visita relámpago a Madrid me alojaría en un apartamento. Pues bien, elegí uno de Madrid Central Suites porque me venía cerca del Cine Capitol y estaba muy bien de precio. Fuimos dos adultos y un niño de 5 años. Nos encantó a todos. Recomendable 100%.

Hasta pronto.!

¿Gestiono yo el alquiler o lo delego?

Pregúntate si puedes ocuparte de todas las gestiones y el cuidado de la vivienda que vas a alquilar, o si necesitas ayuda.

Ya tienes más o menos claro que quieres alquilar tu casa para estancias cortas. ¿Pero cómo hacerlo?

Seguramente lo primero que te viene a la cabeza es publicarlo en Airbnb, porque es lo que conoces. Y es una buena opción, sin duda. Pero antes de lanzarte a ello, hazte estas preguntas:

• ¿Me veo capaz de gestionar yo los alquileres? Es decir, puedo valerme para atender los mails que me lleguen de las personas interesadas en mi propiedad? ¿Aunque me escriban en otro idioma?
• ¿Voy a poder ocuparme de la limpieza del apartamento, para cada entrada/salida, incluido cambio de sábanas, toallas, etc?
• ¿Estoy decidido/a dedicarme a ello en los periodos estivales o pretendo irme yo de vacaciones?

Si en alguna de estas cuestiones la respuesta es no, no del todo, no sé… quizá debas estudiar otras fórmulas, como ponerlo en manos de una persona que ya gestione otros apartamentos, pedir ayuda puntual con los aspectos que más te cuesten (limpieza, gestión de los mails…), o acudir a una agencia especializada. Esto último es lo que hice yo, contratando a la empresa The Rentals Collection en Donostia-San Sebastián.

Te cuento los pros y contras de contratar a una agencia, según mi propia experiencia.

Los pros:

• Se ocupan de todo absolutamente.
• Para empezar, analizan la vivienda antes de ofrecerla en alquiler vacacional. Si la ven adecuada, que cumple los requisitos básicos y demás, te hacen una estimación de ingresos que se podrían obtener, basándose en la experiencia de algún apartamento similar que gestionen. Ahí es donde decides si lanzarte con ellos o no.
• Te ayudan con la puesta a punto de la vivienda para optimizar sus prestaciones o aspecto. Ejemplo, tienes una habitación con cama nido y te recomiendan reconvertirla en habitación con cama de matrimonio o dos camas juntas.
• Te dan una lista de todo lo que tiene que tener el piso: menaje, pequeños electrodomésticos, etc.
• Se ocupan de hacer las fotografías del piso.
• Lo publicitan en todo tipo de buscadores y agencias (OTAs), con excelentes resultados.
• Atienden al visitante en su idioma, de forma inmediata y eficaz.
• Se ocupan de cobrar las estancias con todas las garantías. Incluso se aseguran de cobrar cancelaciones de reservas fuera de plazo.
• Tienen servicio de mantenimiento para pequeñas reparaciones en los pisos, que siempre están bien cuidados. Si se funde una bombilla la cambian inmediatamente, y tú ni te enteras hasta el momento de la liquidación, que te descuentan el coste del material (o sea, la bombilla en sí).
• Se ocupan de la limpieza del apartamento, incluida la ropa de cama y toallas.
• Ofrecen en todos sus apartamentos un kit de bienvenida con productos de aseo básicos, como en los hoteles.
• Tienen personal “de guardia” para atender cualquier eventualidad que pueda ocurrir, y buscar soluciones.
• En resumen, tú solo te preocupas de cobrar las liquidaciones puntualmente. Nada más.

Los contras:

• Todos esos servicios tienen un precio: la famosa comisión, que en este tipo de agencias puede llegar a ser del 40% sobre cada reserva. Es decir, si un visitante se gasta 1000€ en una estancia en mi casa, 600€ serán para mí y 400€ para la agencia (IVA incluido). A los propietarios siempre nos parece excesivo ese porcentaje, pero también es verdad que en él se incluyen las comisiones que las agencias pagan a otros intermediarios donde anuncian nuestros pisos, como Booking.com, que, según tengo entendido, se lleva cerca del 17%.
• Los demás gastos. Aparte del 40% que se lleva la agencia, al 60% que cobras le tienes que restar los gastos de la casa, que corren por cuenta del propietario (luz, gas, calefacción, basuras, comunidad de vecinos, IBI…), y los impuestos. O sea.

Obviamente, si alquilas tu apartamento directamente tú, anunciándolo en Airbnb, por ejemplo, gastarás menos dinero en comisiones que en una de estas agencias especializadas, pero te lo tendrás que trabajar tú. Por cierto, no me queda muy claro qué comisión cobra exactamente Airbnb a los anfitriones y a los huéspedes. Me suena que entre un concepto y otro, al final se lleva sobre el 12 – 15% de la reserva.

Seguiremos más adelante con estos temas de números…Mientras, que disfrutes de este miércoles… Yo lo voy a disfrutar en Madrid, acudiendo al preestreno de la película Embarazados..!! Un lujazo. Por cierto, esta vez sí me alojo en un apartamento. Ya os contaré qué tal.

Hasta pronto!

A veces quiero apartamento, otras prefiero hotel

Un desayuno así lo puedes disfrutar tanto en un hotel como en un apartamento. La diferencia es que en el apartamento uno de los dos ha bajado a comprar los bollos. ¿Romántico o incómodo?

En el post anterior os anuncié que hoy explicaría por qué la semana pasada elegí para alojarme en Barcelona un hotel y no un apartamento turístico, habiendo tanta oferta y tan buena. Pues es bien sencillo, porque cada uno me ofrece cosas diferentes, y a veces prefiero las de uno y otras las del otro.

Por ejemplo, si viajo con mi hijo, sin duda prefiero apartamento. Bueno, ahora que ya tiene 5 años tampoco es mayor problema llevarlo a un hotel, pero cuando era un bebé necesitaba un espacio donde poder calentar biberones, preparar papillas, bañarlo… y la mayoría de los hoteles no están debidamente preparados para atender esos requerimientos, lo cual, puede llegar a generar mucho estrés. Os lo aseguro.

También si viajamos más de dos o tres personas probablemente nos salgan mejor los números si alquilamos un apartamento para todos que si nos alojamos en un hotel. Por supuesto, me refiero a apartamentos y hoteles con equivalente nivel de confort, ubicación, etc. Y cuantos más días pernoctemos, más ahorro notaremos con el apartamento.

Está claro que si lo que busco es pasar una semana entera o más días en el destino que sea, y me apetece cocinar con los productos locales, voy a tener ropa para lavar, y preferiría conocer gente «local» y «cercana» que me recomiende de primera mano qué lugares visitar, etc., no hay duda de que el apartamento es la opción adecuada. Sí, ya sé que en la recepción de cualquier hotel nos pueden facilitar información de sitios que visitar y demás… pero nos gusta mucho más que lo haga la persona que nos aloja, que conoce la zona al dedillo, y que nos va a recomendar con el corazón. Quizá terminemos en la tasca de su amigo, comprando ropa en la tienda de su cuñada o cenando en el restaurante de su primo, y nos parecerá maravilloso, porque será «nuestra» visita, «nuestra» experiencia propia, hecha a medida para nosotros, y no la de cientos de visitantes a los que dirigen a los mismos sitios día tras día. Eso es lo que nos hará sentir más viajeros y menos turistas.

Sin embargo, si viajo en pareja, sin niños, para dos o tres días, y no quiero preocuparme de nada, ni del desayuno, ni del parking, ni de si hay ascensor o aire acondicionado en el establecimiento, etc… y no tengo intención de cocinar ni lavar ropa, ni entra en mis planes tirarme en el sofá sino estar en la calle todo lo posible, pues me busco un buen hotel con desayuno buffet – que me encanta, y yo el desayuno no lo perdono -, a un precio razonable y me quedo tan contenta. O sea.

De todas formas, parece que los gestores de hoteles, probablemente sintiéndose amenazados por estos pisos, aparte de denunciar a los que realizan la actividad de forma ilegal – que me parece lógico -, ya se están poniendo las pilas, analizando las claves del éxito de este tipo de alojamientos, y están tomando nota de algunas cosas. Al menos eso he leído en el artículo Lecciones de economía colaborativa: qué pueden aprender los hoteles de Airbnb publicado el 4 de enero de 2016 por Hosteltur.com. No os lo perdáis!

Hasta pronto!