Prepara la terraza para la Semana Santa

Conjunto de muebles de terraza de aluminio y textileno de Leroy Merlin.

La Semana Santa ya está a la vuelta de la esquina, y si tienes terraza, es el momento de acondicionarla para esos días de descanso, tanto si la vas a disfrutar tú como si está destinada a tus huéspedes.

Aparte de asegurarte de que están en buenas condiciones el suelo y las paredes – que en el norte sabemos que entre baldosa y baldosa pueden aparecer caracoles, musgo o champiñones-, es el momento de examinar, sobre todo, los muebles.

Si los muebles de la terraza han pasado el invierno protegidos con una funda o similar, lo tendrás fácil. Si no, es el momento de evaluar si puedes “resucitarlos” con los cuidados habituales, o si es hora de adquirir nuevos. Yo te voy a comentar qué cuidados necesitan los muebles en función del material del que estén hechos, por si te ayuda.

De madera de teca: es el material clásico para muebles de terraza por su elevada resistencia a la humedad. Su mantenimiento es fácil, pasa por quitarles el polvo y limpiarlos con un producto para muebles o jabón neutro. Aparte de esta limpieza, se suele recomendar aplicarles aceite cada cierto tiempo para reavivar su tono. En resumen, si los tuyos son de teca, límpialos bien, bien, y dales aceite, que les toca.

De fibra sintética: tendrás que quitarles el polvo que se forma entre las fibras y aplicarles después agua y jabón suave. Este material resiste bastante bien las inclemencias del tiempo, no así los cojines que suelen complementarlos, lógicamente, que deberás retirar si se anuncia lluvia, y lavarlos según el tejido.

De fibra natural: éstos no aguantan nada bien largas exposiciones de sol ni de lluvia, así que o están bajo un toldo o una pérgola, o te veo poniéndolos y quitándolos constantemente. Para limpiarlos, hay que quitarles el polvo, pasar un paño con agua y jabón neutro, y sobre todo, secarlos muy bien.

De aluminio: normalmente combinan con fibras sintéticas (ratán), y también está de moda ahora su combinación con el textileno, que es un material sintético resistente al sol  y a la lluvia. Este material se limpia con un simple paño húmedo.  En la foto del post muestro un conjunto que he encontrado en la página web de Leroy Merlin. Sí, ya sé que esa terraza no es exactamente como la tuya (tampoco como la mía), pero los muebles igual sí que te encajan.

De plástico: son los más fáciles de limpiar, pero ojo, que si los has dejado todo el año a la intemperie, sin protegerlos con una funda, quizá hayan perdido el color – suelen quedar como ajados – e incluso se ha podido mermar su resistencia. Examínalos bien.

Con los muebles limpitos y a punto, ya verás cómo disfrutas de tu terraza. Bueno, tú o tus invitados o huéspedes, claro…

Hasta pronto!

¿Qué es el alquiler protegido?

El alquiler protegido garantiza el cobro de la renta ante una situación de morosidad.

Está claro que no todos los apartamentos son adecuados para el alquiler vacacional, ya sea por la localidad donde se encuentren, que quizá no sea nada turística, por su ubicación poco céntrica, o por su estado (sin reformar), etc. O puede ser que cumpliendo todos los requisitos necesarios para este tipo de alquiler, no se consiga sacarle el beneficio esperado, o simplemente se prefiera tener un ingreso fijo mensual, y no ingresos que fluctúan según se trate de la temporada de invierno o de verano.

Las opciones clásicas de alquiler no vacacional ya sabemos cuáles son: el alquiler de larga duración y el temporal, para estudiantes o trabajadores. Pero tanto en un caso como en el otro, la mayor preocupación de los arrendadores suele ser dar con los inquilinos adecuados, que cumplan sus compromisos de pago y cuidado del inmueble. El miedo a que el inquilino no pague el alquiler o a que estropee el piso más de lo aceptable es una de las razones por las que todavía hay tantos pisos vacíos en España.

Supongo que queriendo atender esa demanda de alquiler con garantías, hay agencias inmobiliarias que ofrecen un servicio de gestión de alquiler que llaman protegido o seguro

¿Qué ofrecen estas agencias? Lo primero que resaltan es que se ocupan de buscar un inquilino solvente. Pero por si acaso aún así se produjera una situación de morosidad, y el propietario tuviera que interponer una demanda, aparte de poner a su disposición el equipo jurídico que se ocupe de la tramitación del desahucio, aseguran al propietario seguir cobrando puntualmente la renta, hasta que recupere la vivienda. Y una vez recuperada, si se hubieran producido destrozos o actos vandálicos indemnizan al propietario.

¿Y qué tiene que pagar el propietario por esta cobertura? Supongo que cada agencia tendrá sus cuotas. Yo he consultado la cadena de franquicias Alquiler Protegido, y ellos piden “una mensualidad el primer año y el 3% de la renta anual el segundo año y siguiente, impuestos incluidos”.

Por otra parte, también hay servicios públicos creados con la misma filosofía de proteger o dar garantías al arrendador, como es el caso de Alokabide, en Euskadi. En este caso, la idea es quitar el miedo a los propietarios de viviendas vacías para que las pongan en un mercado de alquiler controlado por el Gobierno Vasco, cuya finalidad última sería poder ofrecer esas viviendas a familias que las necesitan.

Así que ya sabes, si has descartado el alquiler vacacional, pero te paraliza pensar que con el convencional puedas sufrir morosidad, quizá te merezca la pena recurrir a estos sistemas. Otra cosa más para darle una vuelta…

Hasta pronto.

¿Cómo me diferencio del resto de apartamentos vacacionales?

Champan y fresas como detalle de bienvenida en un alojamiento turístico.

Igual que tú, seguramente en tu misma ciudad habrá docenas de personas que se han esmerado en poner su apartamento precioso para destinarlo al alquiler vacacional. Y como tú, también se esfuerzan por mantenerlo siempre impecable en cuanto a limpieza y funcionamiento de todo: electrodomésticos en perfecto estado, calefacción y aire acondicionado funcionando sin problemas, puertas y ventanas que cierran correctamente, y un largo etcétera.

Entonces te preguntarás, si somos un montón los que ofrecemos más o menos lo mismo, ¿qué puedo hacer para diferenciarme?¿cómo atraigo a los viajeros a mi apartamento antes que a otros?

Pues aparte de asegurarte de que tu inmueble está debidamente anunciado en las plataformas adecuadas, deberías ofrecer a tus visitantes una atención personalizada con la que se sientan “especiales”, y les quede un recuerdo suficientemente agradable como para que se tomen la molestia de acceder a la plataforma desde la que hicieron la reserva y escribir su valioso y siempre esperado comentario positivo.

Esas buenas impresiones que los viajeros plasman en Internet, y que contribuyen al éxito de un negocio, no salen de la nada, son producto del trabajo bien hecho. Y en el caso de los apartamentos turísticos, se consiguen teniendo el piso impecable, y “mimando” a cada huésped.

Cada uno debe descubrir de qué modo crear esas experiencias únicas que motivarán comentarios positivos: puede ser un detalle de bienvenida en el apartamento, unos bonos de descuento para consumir en algún comercio cercano, o simplemente ayudarles con cualquier gestión que necesiten resolver, como conseguir entradas para un evento o dar con la tienda adecuada para comprar algo concreto.

Las posibilidades son infinitas, así que tómate un tiempo y piensa en algo que tú puedas hacer para dar ese valor añadido a tu oferta. Tendrás éxito seguro.

Hasta pronto.

¿Cuánto puedo ganar con un apartamento turístico?

Para saber cuánto te está dando tu apartamento turístico, deberás llevar un control de ingresos y gastos.

Es la pregunta del millón… ¿cuánto le puedo sacar al piso? Pues, como todo, depende… y depende de muchos factores, como ya anticipaba en mis primeros post, cuando te aconsejaba reflexionar y darle unas vueltas para tomar la decisión correcta sobre si vender o alquilar el inmueble, y en caso de decidir alquilarlo, para inclinarte por el modo de alquiler más adecuado a tus circunstancias y a las características y ubicación del apartamento.

Hoy os voy a revelar unos números reales, de un apartamento concreto, y que cada uno saque sus conclusiones. Este apartamento está en una buena calle de la Parte Vieja de San Sebastián, que es la zona más valorada para el alquiler vacacional en la ciudad. Está reformado a capricho, tiene 2 habitaciones y un baño, y balcón corrido con vistas al mar. El edificio tiene ascensor nuevo. Los visitantes que se instalan en él siempre dejan comentarios positivos. Lo que más valoran es la ubicación, la decoración y el confort.

En resumen, estamos hablando de un piso que cumple la mayoría de las condiciones más deseables para el alquiler vacacional (le falta el aire acondicionado y una terraza para ser el ideal). Lo gestiona una empresa especializada, que se lleva el 40% de lo que pagan los clientes. En ese porcentaje está incluida la limpieza, y toda la gestión. El propietario no hace nada, pero paga los gastos. Veamos qué números le salieron en el año 2014:

Ingresos y gastos del año 2014 de un apartamento turístico de Donostia.

En este caso, al propietario la agencia le ha ingresado en 2014 un total de 23.895,66€ y ha pagado 9.452,79€ entre gastos e impuestos, quedándose con un saldo a favor de 14.442,87€.

No se incluye como gasto la cuota mensual de la hipoteca del propio inmueble. Por otra parte, si consultas el desglose por meses, verás que en enero la agencia ingresa una cantidad que en realidad corresponde a los alquileres de diciembre del año anterior (2013). Pero también se incluye en enero el IVA correspondiente a los ingresos del último trimestre de 2013. Del mismo modo, en enero de 2015 se abonaría el IVA correspondiente a los ingresos del cuarto trimestre de 2014.

Si dividimos ese beneficio en 12 mensualidades, nos sale que alquilando el apartamento de forma convencional, equivaldría a cobrar 1.203,57€, lo que se parece bastante al precio de mercado actual para ese tipo de viviendas en Donostia. Habría que saber, no obstante, qué impuestos se pagarían con el alquiler convencional, para comparar esa partida con la del alquiler vacacional.

Por supuesto, si el piso se gestionara directamente, no con una agencia, los ingresos serían muy superiores, pero también requeriría de un tiempo y una dedicación importantes. Es el eterno debate…!!

Hasta pronto!