¿Gestiono yo el alquiler o lo delego?

Pregúntate si puedes ocuparte de todas las gestiones y el cuidado de la vivienda que vas a alquilar, o si necesitas ayuda.

Ya tienes más o menos claro que quieres alquilar tu casa para estancias cortas. ¿Pero cómo hacerlo?

Seguramente lo primero que te viene a la cabeza es publicarlo en Airbnb, porque es lo que conoces. Y es una buena opción, sin duda. Pero antes de lanzarte a ello, hazte estas preguntas:

• ¿Me veo capaz de gestionar yo los alquileres? Es decir, puedo valerme para atender los mails que me lleguen de las personas interesadas en mi propiedad? ¿Aunque me escriban en otro idioma?
• ¿Voy a poder ocuparme de la limpieza del apartamento, para cada entrada/salida, incluido cambio de sábanas, toallas, etc?
• ¿Estoy decidido/a dedicarme a ello en los periodos estivales o pretendo irme yo de vacaciones?

Si en alguna de estas cuestiones la respuesta es no, no del todo, no sé… quizá debas estudiar otras fórmulas, como ponerlo en manos de una persona que ya gestione otros apartamentos, pedir ayuda puntual con los aspectos que más te cuesten (limpieza, gestión de los mails…), o acudir a una agencia especializada. Esto último es lo que hice yo, contratando a la empresa The Rentals Collection en Donostia-San Sebastián.

Te cuento los pros y contras de contratar a una agencia, según mi propia experiencia.

Los pros:

• Se ocupan de todo absolutamente.
• Para empezar, analizan la vivienda antes de ofrecerla en alquiler vacacional. Si la ven adecuada, que cumple los requisitos básicos y demás, te hacen una estimación de ingresos que se podrían obtener, basándose en la experiencia de algún apartamento similar que gestionen. Ahí es donde decides si lanzarte con ellos o no.
• Te ayudan con la puesta a punto de la vivienda para optimizar sus prestaciones o aspecto. Ejemplo, tienes una habitación con cama nido y te recomiendan reconvertirla en habitación con cama de matrimonio o dos camas juntas.
• Te dan una lista de todo lo que tiene que tener el piso: menaje, pequeños electrodomésticos, etc.
• Se ocupan de hacer las fotografías del piso.
• Lo publicitan en todo tipo de buscadores y agencias (OTAs), con excelentes resultados.
• Atienden al visitante en su idioma, de forma inmediata y eficaz.
• Se ocupan de cobrar las estancias con todas las garantías. Incluso se aseguran de cobrar cancelaciones de reservas fuera de plazo.
• Tienen servicio de mantenimiento para pequeñas reparaciones en los pisos, que siempre están bien cuidados. Si se funde una bombilla la cambian inmediatamente, y tú ni te enteras hasta el momento de la liquidación, que te descuentan el coste del material (o sea, la bombilla en sí).
• Se ocupan de la limpieza del apartamento, incluida la ropa de cama y toallas.
• Ofrecen en todos sus apartamentos un kit de bienvenida con productos de aseo básicos, como en los hoteles.
• Tienen personal “de guardia” para atender cualquier eventualidad que pueda ocurrir, y buscar soluciones.
• En resumen, tú solo te preocupas de cobrar las liquidaciones puntualmente. Nada más.

Los contras:

• Todos esos servicios tienen un precio: la famosa comisión, que en este tipo de agencias puede llegar a ser del 40% sobre cada reserva. Es decir, si un visitante se gasta 1000€ en una estancia en mi casa, 600€ serán para mí y 400€ para la agencia (IVA incluido). A los propietarios siempre nos parece excesivo ese porcentaje, pero también es verdad que en él se incluyen las comisiones que las agencias pagan a otros intermediarios donde anuncian nuestros pisos, como Booking.com, que, según tengo entendido, se lleva cerca del 17%.
• Los demás gastos. Aparte del 40% que se lleva la agencia, al 60% que cobras le tienes que restar los gastos de la casa, que corren por cuenta del propietario (luz, gas, calefacción, basuras, comunidad de vecinos, IBI…), y los impuestos. O sea.

Obviamente, si alquilas tu apartamento directamente tú, anunciándolo en Airbnb, por ejemplo, gastarás menos dinero en comisiones que en una de estas agencias especializadas, pero te lo tendrás que trabajar tú. Por cierto, no me queda muy claro qué comisión cobra exactamente Airbnb a los anfitriones y a los huéspedes. Me suena que entre un concepto y otro, al final se lleva sobre el 12 – 15% de la reserva.

Seguiremos más adelante con estos temas de números…Mientras, que disfrutes de este miércoles… Yo lo voy a disfrutar en Madrid, acudiendo al preestreno de la película Embarazados..!! Un lujazo. Por cierto, esta vez sí me alojo en un apartamento. Ya os contaré qué tal.

Hasta pronto!