Para saber cuánto te está dando tu apartamento turístico, deberás llevar un control de ingresos y gastos.
Es la pregunta del millón… ¿cuánto le puedo sacar al piso? Pues, como todo, depende… y depende de muchos factores, como ya anticipaba en mis primeros post, cuando te aconsejaba reflexionar y darle unas vueltas para tomar la decisión correcta sobre si vender o alquilar el inmueble, y en caso de decidir alquilarlo, para inclinarte por el modo de alquiler más adecuado a tus circunstancias y a las características y ubicación del apartamento.
Hoy os voy a revelar unos números reales, de un apartamento concreto, y que cada uno saque sus conclusiones. Este apartamento está en una buena calle de la Parte Vieja de San Sebastián, que es la zona más valorada para el alquiler vacacional en la ciudad. Está reformado a capricho, tiene 2 habitaciones y un baño, y balcón corrido con vistas al mar. El edificio tiene ascensor nuevo. Los visitantes que se instalan en él siempre dejan comentarios positivos. Lo que más valoran es la ubicación, la decoración y el confort.
En resumen, estamos hablando de un piso que cumple la mayoría de las condiciones más deseables para el alquiler vacacional (le falta el aire acondicionado y una terraza para ser el ideal). Lo gestiona una empresa especializada, que se lleva el 40% de lo que pagan los clientes. En ese porcentaje está incluida la limpieza, y toda la gestión. El propietario no hace nada, pero paga los gastos. Veamos qué números le salieron en el año 2014:
Ingresos y gastos del año 2014 de un apartamento turístico de Donostia.
En este caso, al propietario la agencia le ha ingresado en 2014 un total de 23.895,66€ y ha pagado 9.452,79€ entre gastos e impuestos, quedándose con un saldo a favor de 14.442,87€.
No se incluye como gasto la cuota mensual de la hipoteca del propio inmueble. Por otra parte, si consultas el desglose por meses, verás que en enero la agencia ingresa una cantidad que en realidad corresponde a los alquileres de diciembre del año anterior (2013). Pero también se incluye en enero el IVA correspondiente a los ingresos del último trimestre de 2013. Del mismo modo, en enero de 2015 se abonaría el IVA correspondiente a los ingresos del cuarto trimestre de 2014.
Si dividimos ese beneficio en 12 mensualidades, nos sale que alquilando el apartamento de forma convencional, equivaldría a cobrar 1.203,57€, lo que se parece bastante al precio de mercado actual para ese tipo de viviendas en Donostia. Habría que saber, no obstante, qué impuestos se pagarían con el alquiler convencional, para comparar esa partida con la del alquiler vacacional.
Por supuesto, si el piso se gestionara directamente, no con una agencia, los ingresos serían muy superiores, pero también requeriría de un tiempo y una dedicación importantes. Es el eterno debate…!!
Hasta pronto!
Alquila como quieras 